FIRPTA — Foreign Investment in Real Property Tax Act — הוא החוק האמריקאי שמטיל ניכוי מס במקור של 15% על מחיר המכירה הברוטו של כל נכס נדל״ן בארה״ב, כשהמוכר הוא תושב חוץ. עבור משקיע ישראלי, זו אחת ההפתעות הכואבות בעת מכירת נכס.
מתי חל FIRPTA
FIRPTA חל כאשר מתקיימים שלושה תנאים:
- המוכר הוא תושב חוץ לצורכי מס (Foreign Person).
- הנכס הנמכר הוא USRPI — US Real Property Interest. כולל בית פרטי, דירה, מגרש, וגם מניות בחברה אמריקאית שמרבית נכסיה הם נדל״ן (USRPHC).
- יש העברה בתמורה — מכירה, החלפה, או חלוקה.
מה השיעור?
השיעור הסטנדרטי הוא 15% ממחיר המכירה הברוטו. הקונה אחראי לנכות, לא המוכר. הסכום מועבר ל-IRS באמצעות Form 8288 ו-8288-A.
חשוב להבין: זה על הברוטו, לא על הרווח. אם מכרתם דירה ב-$500,000 שעלתה לכם $480,000, יש רווח של $20,000 — אבל הניכוי הוא $75,000. הניכוי לכאורה מנותק לחלוטין מהמס האמיתי שאתם צריכים לשלם.
פטורים והקלות
פטור מלא — מחיר מתחת ל-$300,000
אם מחיר המכירה נמוך מ-$300,000 והקונה מתכוון להשתמש בנכס כבית מגורים אישי, הניכוי הוא $0. אבל הקונה חייב לחתום על הצהרה רשמית.
שיעור מופחת — מחיר $300,001–$1,000,000
אם הנכס יוגדר כ-residence ומחירו עד מיליון דולר, השיעור יורד ל-10% במקום 15%.
Withholding Certificate — Form 8288-B
זו ההקלה הכי שימושית. אתם יכולים לבקש מ-IRS לאשר לכם שיעור ניכוי מופחת מראש, אם אתם יכולים להוכיח שהמס הסופי שלכם יהיה נמוך משמעותית מ-15%. זה דורש להגיש בקשה מפורטת לפני סגירת העסקה, עם תחשיב של הרווח החייב במס.
דוגמה: מכרתם דירה ב-$600,000 שעלתה $580,000. הרווח הוא $20,000. המס המקסימלי על רווח הון לטווח ארוך הוא 20%, כלומר $4,000. במקום $90,000 ניכוי, אתם מבקשים ניכוי של $4,000 — והפרש של $86,000 נשאר אצלכם.
החיסרון: ה-IRS לוקח 60–90 ימים לאשר. צריך להתחיל את התהליך לפני סגירת הסכם המכירה.
איך משחזרים את הניכוי?
אם לא ביקשתם 8288-B מראש ושילמתם 15% מלא — הכסף לא אבוד. אתם מגישים 1040-NR לאותה שנת מס, מצהירים על הרווח (או ההפסד) האמיתי, מחשבים את המס האמיתי, ומקבלים החזר על ההפרש. זמן ההמתנה להחזר FIRPTA ארוך יחסית — 4 עד 9 חודשים.
מה אם אני מוכר דרך LLC או שותפות?
אם הנכס מוחזק דרך LLC עם חבר אחד (Single-Member LLC) שהוא תושב חוץ — FIRPTA חל באופן זהה.
אם הנכס מוחזק דרך שותפות עם מספר שותפים — חלים חוקים מורכבים יותר. השותפות עצמה צריכה לדווח על המכירה, ולנכות מס במקור על חלקם של השותפים הזרים. אתם, כשותפים, תקבלו K-1 שמפרט את חלקכם ברווח, ותמשיכו לקבל זיכוי לניכוי שבוצע ברמת השותפות.
הקואורדינציה עם המס בישראל
בישראל, רווח ההון ממכירת נדל״ן בחו״ל ממוסה ב-25% (עם הצמדה ופחת). הסכום ששילמתם לארה״ב מקבל זיכוי מלא בישראל, כך שאתם משלמים רק את ההפרש — אם ההפרש קיים. קראו על הזיכוי בישראל.
מקרים שכדאי להיזהר מהם
- מכירה לקרוב משפחה: גם אם המחיר אפס, FIRPTA חל לפי שווי שוק. ה-IRS לא מקבל "מכירה במחיר 1$".
- החלפה לפי 1031: 1031 Like-Kind Exchange זמין לתושבי חוץ, אבל יש לו דרישות נוקשות שכוללות גם FIRPTA. במקרים רבים מקבלים פטור עם 8288-B.
- מכירה מתחת לעלות (הפסד): עדיין יש ניכוי FIRPTA אוטומטי. צריך 8288-B מראש כדי להימנע מהסכום שלא יוחזר אלא אחרי 9 חודשים.
איך אנחנו מטפלים
אם אתם מתכננים מכירה של נכס, אנחנו עוזרים לכם להגיש 8288-B מראש כדי להוריד את הניכוי לסכום הריאלי. אם כבר הניכוי בוצע במלואו, אנחנו מכינים את ה-1040-NR שמשחזר את ההפרש, וממלאים את כל הטפסים הנלווים (8288-A, Schedule D, Form 4797 לפי הצורך).